[基本案情]

    本院在办理申请执行人康某与被执行人房屋置业有限公司民间借贷纠纷一案中，本院于2016年5月17日依据(2016)豫0404执保19号民事裁定书将房屋置业有限公司在平顶山市石龙区开发的“某花园小区”7号楼33套房产予以查封，限制处分权三年。案外人王某于2018年2月24日向本院提出案外人执行异议。案外人王某诉称，2013年12月28日，与被执行人房屋置业有限公司签订合同书，双方约定案外人王某交纳总房款210000元，认购“某花园小区”301号房，建筑面积119.46平方米，2013年10月30日案外人王某向房屋置业有限公司交纳房款60000元，2013年12月28日交纳房款150000元。2017年4月从楼房物业处拿到该房钥匙，后开始装修，花去三万多元，现该房产被案外人实际占有，根据相关规定第二十八条之规定请求法院中止对该房产的执行。

    [裁判结果]

    石龙区法院审理后认为，合法的物权和合法的债权均应受到法律保护。本案中，案外人与被执行人房屋置业有限公司签订定房协议书没有到房屋管理部门备案登记，也未到不动产登记部门预告登记，根据有关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。另案外人提出的证据并未证明其合法占有该房产。综上，案外人通过和被执行人房屋置业有限公司签订认购合同书主张本院查封房产的所有权，不能排除和对抗本院的执行行为，案外人所提出执行异议理由不能成立。裁定驳回案外人王某的异议请求。

    [法理分析]

    本案争议的焦点是案外人对异议房的占有是否合法。对于执行异议房产的审查，应当依照相关规定第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”通过上述法律条文的构成要件分析，可以总结得出在涉及房屋查封的执行异议案件审查中，法院审查申请人的请求是否成立，主要考量标准就是案件情况是否同时满足以下四个构成要件的要求。本案中，案外人的申请只符合（一）、（三）、（四）项条件。案外人的申请不符合条件（二）的要求，因案外人也就是购房人取得该房钥匙、装修入住是在法院的查封之后，根据相关规定第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，案外人对法院查封之后所做的权利转移是无效的，不能对抗本案的申请执行人。另，法院也查明， 房地产开发企业所建该楼盘无申请通过综合验收，违反了相关规定第六十一条规定，该房屋不具备交付和入住条件，房地产企业无合法交付，案外人无合法入住，案外人的占有也是非法的；若予以支持，就会出现好多人为的造假入住要件，让你真假莫变，给法院的执行工作来带被动。综上，案外人的主张既不符合物权法的规定，又不符合相关规定第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”的规定，法院据此驳回案外人的异议请求。