关键词  

民事  合同解除  惩罚性赔偿  公平原则 

裁判要旨

出卖人故意隐瞒所售房屋已备案在第三人名下的事实，导致合同被解除，买受人要求出卖人返还购房款并赔偿利息损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定。但买受人向出卖人主张一倍购房款的惩罚性赔偿，应以合同目的不能实现为前提。庭审结束前出卖人撤销与第三人关于案涉房屋的登记备案，并愿意继续履行合同。在买受人购买房屋的合同目的可以实现的情况下，买受人仍要求解除合同，基于公平原则的考量，出卖人在承担违约责任后不应再承担惩罚性赔偿责任。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第九十四条“ 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;...。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

案件索引

安阳市龙安区人民法院（2020）豫0506民初501号（2020年6月24日）

基本案情

刘俊豪诉称，2019年10月25日，刘俊豪与安阳市邓氏地产置业有限公司(以下简称邓氏置业公司）签订《邓氏阳光国际城认购协议书》，协议编号：111086，刘俊豪购买邓氏置业公司开发的邓氏阳光国际城601号楼3单元商业11号的房产一套，建筑面积14.39平方米，单价每平方米13 898.54元，房屋总价款20万元整。同日，刘俊豪按照合同约定向邓氏置业公司支付完所有购房款，邓氏置业公司向刘俊豪开具收款收据一份。合同签订后，邓氏置业公司迟迟不予通知刘俊豪签订正式合同。之后，刘俊豪持认购协议书在市民之家查询，刘俊豪所购房屋已于2017年将备案登记在他人名下。刘俊豪多次向邓氏置业公司主张权利，屡次未果，故诉至法院。

被告邓氏置业公司辩称，1.涉案房屋并未出卖给第三人，备案行为经被告积极协调，近日可解除，即邓氏阳光国际城认购协议书，合同目的可以实现，原告可以取得涉案房屋；2.受疫情影响，且工作组介入被告的日常管理运营，一些手续的办理存在迟延，所以并非被告有意消极履行已合法生效的合同，经与工作组沟通，近日可以协助原告产权登记；3.原被告尚未订立正式的商品房买卖合同，在此基础上，被告愿意继续履行合同义务，与原告签订正式的商品房买卖合同，现原告要求解除认购协议书也不具备合同法规定的法定解除条件和约定解除条件；4.买受人可以请求解除合同返还已付购房款及利息、赔偿损失等的前提是合同目的不能实现，无法取得房屋，本案中合同的继续履行存在现实可能性，不应当解除合同或者由被告承担相应的违约赔偿责任。

经审理查明：2019年7月，刘俊豪与邓氏置业公司协商购买邓氏置业公司开发建设的阳光园国际城商铺一套，双方协商一致后，刘俊豪分三次向邓氏置业公司支付购房全款20万元，并于2019年10月25日签订《邓氏阳光国际城认购协议书》一份，编号为：111086，甲方为邓氏置业公司，乙方为刘俊豪，主要内容为：乙方自愿认购邓氏阳光国际城601号楼3单元商业11号的房产，建筑面积约14.39平方米，乙方在签订本协议同时，向甲方交认购金20万元整，取得优先认购权，乙方认购单元实际销售面积以商品房买卖合同载明的房产面积为准，若面积有变更，则单价不变，总价相应调整。并约定了签订《商品房买卖合同》的具体方式，但未约定签署时限。后刘俊豪多次要求邓氏置业公司签署《商品房买卖合同》并办理备案手续，邓氏置业公司以各种原因推诿不予办理。2020年1月8日，刘俊豪到安阳市房产管理局查询，刘俊豪所购案涉房产已预售备案登记在冯金红名下。2020年1月15日，邓氏置业公司向安阳市房产管理局撤销了案涉房产冯金红的备案登记，案涉房产现为预售许可状态。

裁判结果

安阳市龙安区人民法院于2020年6月24日作出（2020）豫0506民初501号民事判决：一、刘俊豪与安阳市邓氏地产置业有限公司签订的《邓氏阳光国际城认购协议书》于2020年6月2日解除；二、安阳市邓氏地产置业有限公司于本判决生效后十日内给付刘俊豪购房款200 000元及利息损失（损失以200 000元为基数，自2019年10月25日起至实际履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、安阳市邓氏地产置业有限公司于本判决生效后十日内给付刘俊豪财产保全损失2570元；四、驳回刘俊豪的其他诉讼请求。

裁判理由

法院生效判决认为：邓氏置业公司与刘俊豪在2019年10月25日就案涉房屋签订的《邓氏阳光国际城认购协议书》，内容包括双方当事人的基本情况，房屋的座落、面积、价格，签署正式商品房买卖合同的时限等；刘俊豪也按约给付了邓氏置业公司全部房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案《邓氏阳光国际城认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。邓氏置业公司因为自身原因将案涉房屋备案到他人名下，且在与刘俊豪签订认购协议书前未能撤销备案，致使迟迟不能与刘俊豪签订正式的《商品房买卖合同》，并办理登记备案手续，邓氏置业公司的上述行为构成违约，应当承担违约责任。对于刘俊豪要求解除双方签订的《邓氏阳光国际城认购协议书》的诉讼请求，由于邓氏置业公司也同意解除，本院予以支持。双方签订的《邓氏阳光国际城认购协议书》自本案庭审结束之日即2020年6月2日解除。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于刘俊豪要求邓氏置业公司返还购房款20万元及赔偿利息损失（自2019年10月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止计算利息）的请求，事实和法律依据充足，本院予以支持。对于刘俊豪要求邓氏置业公司赔偿已付购房款一倍即20万元损失的诉讼请求，虽然邓氏置业公司与刘俊豪签订《邓氏阳光国际城认购协议书》时，故意隐瞒所售房屋已经登记备案在他人名下的事实，但是，邓氏置业公司在庭审结束前撤销了之前的登记备案，并愿意继续履行合同，即与刘俊豪签订正式的《商品房买卖合同》，并办理登记备案手续。换言之，刘俊豪购买房屋的目的可以实现。因此，刘俊豪要求邓氏置业公司承担已付购房款一倍的赔偿责任不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于惩罚性赔偿责任的规定，刘俊豪的该项诉讼请求，理由不足，本院依法不予支持。

案例注解

一、关于合同解除及其法律后果的法律适用

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第八条、第九条对开发商的五种恶意违约及欺诈行为规定了基本相同的法律责任，即解除或撤销合同，同时返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这五种行为具体包括：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，出卖人邓氏置业公司故意隐瞒所售房屋已登记备案在第三人冯金红名下的事实，与买受人刘俊豪签订房屋认购协议书，致使刘俊豪的履行利益受损。刘俊豪主张解除合同，邓氏置业公司表示同意，该合同解除。合同解除后，根据《合同法》第九十七条及《商品房买卖合同解释》第八条、第九条的规定，刘俊豪要求邓氏置业公司返还购房款及赔偿利息损失的诉讼请求，法院应予支持。

二、关于商品房买卖惩罚性赔偿的一般规定

本案的难点在于合同解除后刘俊豪主张邓氏置业公司赔偿已付购房款一倍的诉讼请求，是否符合关于惩罚性赔偿法律规范的构成要件问题。

（一）适用惩罚性赔偿的前提

1.请求权主体是商品房的买受人。商品房是房地产企业开发的对社会公众销售的房屋，存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，不适用《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿。买受人可以是自然人，也可以是法人或其他组织;购房目的可以是生活消费，也可以是投资盈利。

2.适用惩罚性赔偿尽适用于特定情形。《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条规定的五种可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。

3.惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告买卖合同无效，或者请求撤销、解除买卖合同。反之，即使出卖人存在欺诈与恶意违约行为，但买受人不请求确认买卖合同无效，或者不请求撤销、解除买卖合同，自然不能主张惩罚性赔偿。

4.惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销，当事人承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益;合同因违约而解除，违约方承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的，而惩罚性赔偿以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除承担填补性赔偿之外，另行承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。

5.惩罚性赔偿不同于双倍赔偿。该惩罚性赔偿并非直接适用《消费者权益保护法》，而是惩罚性赔偿制度在商品房买卖合同纠纷中的具体运用。惩罚性赔偿制度源于英美法系国家，适用于不同领域可以设计出不同法律制度，例如《消费者权益保护法》规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍;《食品安全法》规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。

《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿与《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿不完全相同。前者适用于经营者提供商品或者服务有欺诈的情形，赔偿限额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍;后者适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。

（二）惩罚性赔偿适用情形之恶意违约

根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。不同权利发生冲突时，法院需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到法院保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，法院保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。

买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：(1)出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的;(2)第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权;(3)出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的;(4)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。

（三）惩罚性赔偿适用情形之欺诈

根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括四种情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实;故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。出卖人取得预售许可证后才能预售商品房，根据《商品房合同司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同为无效合同。转让抵押物应当经过抵押权人同意，转让所得价款应当提前清偿债务或者提存，未经抵押权人同意而转让抵押物的，抵押权人仍可行使抵押权。一房数卖，数份买卖合同都有效的情形下，由出卖人选择如何履行合同，最终结果只能由某一买受人取得房屋产权，而其他买受人合同目的落空。出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知与订立商品房买卖合同相关的事宜，出卖人隐瞒真相使买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以根据情况请求法院宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同。

三、关于惩罚性赔偿的规定在本案中应否适用

公平原则是民法的一项基本原则，其核心要义之一即为立法者和裁判者在民事立法和司法过程中应维持民事主体之间的利益均衡，使当事人合理地承担责任。本案中，出卖人邓氏置业公司理应坚持诚实信用原则，如实告知买受人刘俊豪与订立商品房买卖合同相关的事宜，但邓氏置业公司隐瞒所售房屋已登记备案在第三人冯金红名下的事实，使刘俊豪陷入错误，做出不真实的意思表示，邓氏置业公司主观上存在过错。邓氏置业公司因其自身原因将案涉房屋登记备案到他人名下，且在与刘俊豪签订认购协议书前未能撤销备案，致使迟迟不能与刘俊豪签订正式的《商品房买卖合同》，并办理登记备案手续，其行为已构成违约，邓氏置业公司应承担相应的违约责任。但在庭审结束前邓氏置业公司主动撤销了之前的登记备案，并表示愿意继续履行合同，即与刘俊豪签订正式的《商品房买卖合同》，并办理登记备案手续。但刘俊豪仍选择解除合同，邓氏置业公司亦同意解除，故本院对刘俊豪的该项诉求予以支持。

问题是，在此情况下，出卖人邓氏置业有限公司应否承担惩罚性赔偿责任。我们认为，本案中应考虑的重点是邓氏置业公司继续履行合同是否依然能够实现买受人刘俊豪所追求的合同目的。一般而言，合同目的是指订立合同时所追求的目标或为满足当事人特定的需要。为此，商品房买卖的目的应当界定为开发商按照合同约定期限交付符合双方约定和法律要求的商品房。换言之，这一合同目的显然包括按照约定的期限取得商品房和所取得的商品房不存在权利纠纷且能够依法进行产权转让登记三个内容。本案中，虽因邓氏置业公司的违约行为导致其与刘俊豪签订正式《商品房买卖合同》的迟延，但双方并未约定《商品房买卖合同》的具体签订日期及交房日期，在邓氏置业公司恢复履行能力并愿意继续履行合同的情况下，刘俊豪取得商品房及该房不存在权利纠纷且能够依法进行产权转让登记的合同目的均可实现。同时，邓氏置业公司虽因存在故意隐瞒其所售房屋存在权利瑕疵的事实，主观上具有一定过错，但不足以达到欺诈的程度。在刘俊豪购买房屋的合同目的可以实现的情况下，刘俊豪仍选择解除合同。双方合同解除后，因出卖人邓氏置业有限公司已承担了相应的违约责任，基于公平原则的考虑，其不应再承担不高于一倍已付购房款的惩罚性赔偿责任。

审判员  于利军