裁 判 要 旨

   公民的合法权益应该受到法律的保护。第三人在房屋买卖双方签订房屋买卖合同之后，房屋产权变更登记之前，通过非法手段将该房屋变更登记在自己名下，该种行为不仅损害了物权登记的权威性，而且违背了公序良俗原则。根据《物权法》第七条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此对于房屋买卖合同签订之后产权变更登记之前买受人的行为所发生的物权变更的效力法律应该给予支持和保护。

                         案  情

   2013年2月17日，原告从某某与被告陶某某签订售房协议，约定原告以25万元的价款购买被告陶某某与案外人刘某某、彭某合作开发，陶某某分得的楼房一套，并约定由被告负责将房权证变更到原告名下。原告将25万元购房款交与被告，也从彭某处拿到了合同项下房屋的钥匙，并对房屋进行了装修。2013年10月，刘某某、彭某夫妇以他们与被告账目没有算清，陶某某已经得超了他应得到的利润为由，更换该房门锁钥匙，阻止原告居住，并在2014年8月将该套房屋的房权证登记在自己的名下。请求依法判令被告履行协助原告的办证义务。

                         审  判

    一审法院生效裁判认为：三方诉争房屋所在的富达小区房屋于2012年4月23日才建成验收，被告陶某某与第三人彭某、刘某某签订“分账协议”的2012年11月19日和被告将“分账协议”约定属于自己的房屋卖给原告的2013年2月17日，富达小区的房屋尚处于未登记或者整体登记在小区原土地使用权人李某某名下，第三人当时并不当然的拥有富达小区房屋的法定物权。上述“分账协议”和《售房协议》均为当事人的真实意思表示，也没有违反法律的强制性规定，应为合法有效。三方产生纠纷是因第三人以其与被告之间有纠纷为由不予配合原告的变更登记、阻止原告装修所致。特别是第三人利用其掌控富达小区土地和房权登记资料的优势和登记机关在进行物权登记时仅作形式审查而不作实体审查的登记工作规则，明知诉争的房屋已通过“分账协议”分给被告陶某某，陶某某又将该房卖给了原告的客观事实，而将该房变更登记到自己名下。该行为不仅损害了物权登记的权威性，而且违背了社会公众的善良风俗；更使被告无法履行协助原告进行房权变更登记的义务。因此，第三人除依法应当与被告陶某某连带履行协助原告进行诉争房屋产权变更登记的义务外，因其不作为行为给原告造成损失的，还应当承担相应的损害赔偿责任。故依照《中华人民共和国合同法》第七、八条 ，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条的规定，判决如下：一、被告陶某某于本判决生效后90日内履行协助原告从地付对位于商城县城关铁佛寺路富达小区西单元501室（原房权证号：商房权证字第019495-1号）一套房屋的房权变更登记义务；第三人彭某、刘某某与被告陶某某向原告承担连带责任。二、如因被告或者第三人的不协助行为，原告自行办理该房变更登记时所多支出的费用，由被告或者第三人负担。

    一审宣判后，第三人刘某某、彭某不服提起上诉。 二审法院信阳市中级人民法院经过审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果适当，遂：驳回上诉，维持原判。

                         评  析

    本案是房屋买卖合同因为第三人的恶意登记行为所引起的合同纠纷，因此在本案中所涉及的法律关系主要有：1.合同相对性；2.无权处分行为；3.《物权法》第七条的理解

    1.合同相对性原理。

    合同相对性是指原则上合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。起源于罗马法，有两层涵义：第一指“当事人之间之羁束状态而言”。第二即指合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力；合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项，任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系，否则合同无效。具体包括：（1）主体相对。即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。（2）内容相对。即指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。（3）责任相对。违反合同的责任的相对性的内容包含三个方面：第一，违约当事人应对因自己的过错造成的违约后果承担违约责任，而不能将责任推卸给他人。第二，在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任。债务人在承担违约责任后，有权向第三人追偿，债务人为第三人的行为负责，既是合同相对性原则的体现，也是保护债权人利益所必须的。第三，债务人只能向债权人承担违约责任，而不应向国家或第三人承担违约责任。

    然而，合同相对性规则并不是绝对地排斥第三人的责任。本案例中的买卖合同涉及买卖双方即出卖人陶文有、买受人从地付，但是因为第三人彭某、刘某某的登记行为导致原被告之间的买卖合同无法完成过户登记。陶某某虽然已经明确其愿意积极、主动的配合原告履行房权变更登记义务，但是因为合同标的物已被第三人的登记在自己的名下。第三人彭某、刘某某不予协助，陶某某也无法帮助从某某完成房产的过户登记。因此本案中一审河南省固始县人民法院依职权追加第三人彭某、刘某某参加诉讼，是合同相对性原理的突破，不仅有法律依据，而且能使问题最终解决，可以做到案结事了，有利于社会的和谐稳定。

    2.无权处分行为

    无权处分是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。

    无权处分行为首先是财产处分权的欠缺。权利只能由享有处分权的人行使，无处分权人处分他人财产则构成对他人财产的侵害。本案中彭某、刘某某与陶某某在2010年7月合伙建房，2012年11月19日签署分账协议，将涉案房屋分配给陶某某，该协议合法有效，可以视为双方合同约定成立并生效。陶某某依据该协议已经取得了涉案房屋的处分权，其将该房屋卖给从某某的行为是为有权处分行为应该受到法律的保护。自2012年11月19日彭某、刘某某与陶某某签署分账协议后，彭某、刘某某便丧失了涉案房屋的处分权。因此对于整体登记在小区原土地使用权人李某某名下，第三人彭某、刘某某当时并不当然的拥有富达小区房屋的法定物权。上述“分账协议”和《售房协议》均为当事人的真实意思表示，也没有违反法律的强制性、禁止性规定，应为合法有效。第三人彭某、刘某某利用其掌控富达小区土地和房权登记资料的优势和登记机关在进行物权登记时仅作形式审查而不作实体审查的登记工作规则，明知诉争的房屋已通过“分账协议”分给被告陶某某，陶某某又将该房卖给了原告的客观事实，而将该房变更登记到自己名下。该行为符合无权处分行为。因此对于无权处分行为法律不予保护。

   3.《物权法》第七条的理解和应用

   《物权法》第七条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。公序良俗，即公共秩序与善良风俗的简称。我国现行法并未采纳公序良俗的概念和表述，但《民法通则》第七条、《合同法》第七条和《物权法》第七条关于社会公德、社会公共利益和社会经济秩序的规定，通常被认为是承认了公序良俗原则。

    公序良俗原则在司法实践中应用非常广泛，因此，探讨这一原则在民事审判中的运用具有重要的意义。

    公序良俗原则基本理论依据是：“法无明文禁止即可为”和“权利不可滥用”的辨证统一性。公序良俗原则可以限制民事主体的意思自治及权利滥用。我国传统法律文化中，一贯注重“德行教化”的作用，并以此造就了中华法系偏重伦理性的法律精神，这为公序良俗原则在市场经济条件下的运用，提供了良好的思想基础。同时，由于我国社会主义市场经济体制的确立与发展，市民社会生活与交往日趋繁荣与复杂，这又为公序良俗原则的运用提供了广阔的社会基础。公序良俗来源于民事法律调整的固有缺陷，即市民社会生活交往的广泛性、复杂性、不稳定性与法律的不可穷尽性之间的矛盾。公序良俗原则的任务则是解决这一矛盾，以弥补法律的不足，维护社会公共利益，实现社会正义。

    本案中刘某某与陶某某在2010年7月合伙建房，2012年11月19日签署分账协议，将涉案房屋分配给陶某某，该协议合法有效，可以视为双方合伙结算，陶某某依据该协议已经取得了涉案房屋的处分权，其将该房屋卖给从某某的行为是为有权处分行为应该受到法律的保护。自2012年11月19日彭某、刘某某与陶某某签署分账协议后，彭某、刘某某便丧失了涉案房屋的处分权。因此对于整体登记在小区原土地使用权人李某某名下，第三人彭某、刘某某当时并不当然的拥有富达小区房屋的法定物权。上述“分账协议”和《售房协议》均为当事人的真实意思表示，也没有违反法律的强制性规定，应为合法有效。第三人彭某、刘某某利用其掌控富达小区土地和房权登记资料的优势和登记机关在进行物权登记时仅作形式审查而不作实体审查的登记工作规则，明知诉争的房屋已通过“分账协议”分给被告陶某某，陶某某又将该房卖给了原告的客观事实，而将该房变更登记到自己名下。该行为符合无权处分行为。因此对于无权处分行为法律不予保护。本案中第三人彭某、刘某某的行为不符合公序良俗原则。因此为了减轻了当事人的诉累，又惩治了违背诚实信用的不道德和违法行为一二审法院作出上述判决，正确理解和应用了公序良俗原则和《物权法》第七条的规定，彰显了社会正能量，达到了法律效果和社会效果的有机统一。